Fragen zum Grundstückerwerb durch Ausländer

1.) Allgemeines

Wo ist der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland geregelt?
Sie ist in folgenden Gesetzen und Verordnungen festgelegt:

• Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG, SR 221.412.41)
• Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 1. Oktober 1984 (BewV, SR 211.412.411)
• Gesetz zur Einführung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 14. September 1987 (SRL. Nr. 218)
• Vollzugsverordnung zum Gesetz zur Einführung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (SRL Nr. 281a)
• Beschluss über die Bezeichnung der Fremdenverkehrsorte im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (SRL Nr. 219)

Welcher Grundsatz gilt im BewG?
Grundsätzlich bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung.

Wer gilt als Person im Ausland?
Dazu gehören folgende Personengruppen:

• Staatsangehörige von EU-/EFTA-Staaten, die nicht in der Schweiz wohnen
• Staatsangehörige anderer Staaten, die nicht über eine Niederlassungsbewilligung C verfügen
• juristische Personen mit Sitz im Ausland
• juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, die ausländisch beherrscht sind

Wer fällt nicht unter die Bewilligungspflicht des BewG?
Von der Bewilligungspflicht ausgenommen sind:

• Schweizerinnen und Schweizer (auch Doppelbürger/-innen) mit Wohnsitz in der Schweiz oder im Ausland
• Staatsangehörige von EU-/EFTA-Staaten mit Wohnsitz in der Schweiz
• Staatsangehörige anderer Staaten mit Niederlassungsbewilligung C und Wohnsitz in der Schweiz
• juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, in denen Personen im Ausland keine beherrschende Stellung innehaben

Welche Bewilligungsgründe gibt es?
Als Bewilligungsgründe von Bedeutung sind vor allem:

• der Erwerb einer Ferienwohnung,
• der Erwerb durch einen (eingesetzten) Erben oder Vermächtnisnehmer, der einer Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat.

Daneben gibt es weitere Bewilligungsgründe, die jedoch selten zur Anwendung kommen (vgl. Art. 8 BewG).

In welchen Gemeinden kann im Kanton Luzern eine Ferienwohnung erworben werden?
Zurzeit kann eine Bewilligung für den Erwerb einer Ferienwohnung in den beiden Gemeinden Flühli und Escholzmatt-Marbach erteilt werden.

Gibt es Ausnahmen von der Bewilligungspflicht?
Ja, bewilligungsfrei erworben werden kann:

• eine sogenannte Betriebsstätte, also ein Grundstück, das als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines andern nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient;
• eine Hauptwohnung, also ein Grundstück, das dem Erwerber als Hauptwohnung am Ort seines Wohnsitzes dient.

Bewilligungsfrei erwerben können zudem insbesondere:

• gesetzliche Erben,
• Verwandte in auf- und absteigender Linie,
• Ehegatten und eingetragene Partner,
• Erwerber, die bereits Mit- oder Gesamteigentum am Grundstück haben,
• Stockwerkeigentümer für den Tausch ihrer Stockwerke im selben Objekt,
• EU-/EFTA-Grenzgänger für eine Zweitwohnung in der Region des Arbeitsortes

2.) Bewilligungsgesuch

In welchem Zeitpunkt ist die Bewilligung einzuholen?
Die Bewilligung ist nach Abschluss des Kaufvertrages und vor der Anmeldung beim Grundbuchamt einzuholen.

Gibt es ein Gesuchsformular?
Ja. Sie können es hier herunterladen:

Gesuchsformular

Muss ich zwingend dieses Formular verwenden?
Nein, Sie können das Gesuch auch in Briefform stellen. Dadurch kann der Sachverhalt allenfalls besser dargestellt werden. Die Angaben gemäss Formular müssen jedoch auch im Brief enthalten sein.

Welche Unterlagen sind einzureichen?
Einen Überblick über die einzureichenden Unterlagen erhalten Sie in diesen Dokumenten:

• Erwerb einer Ferienwohnung
• Erwerb durch bewilligungspflichtigen Erbe

3.) Feststellungsgesuch

Wann braucht es ein Feststellungsverfahren?
Bei einem bewilligungsfreien Erwerb trägt der Grundbuchverwalter diesen grundsätzlich direkt im Grundbuch ein. Davon gibt es folgende Ausnahmen:

• Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausschliessen, setzt er dem Erwerber/der Erwerberin eine Frist von 30 Tagen, um bei der Bewilligungsbehörde ein Gesuch um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht einzureichen.
• Der Erwerber/die Erwerberin kann jedoch auch schon vorgängig von sich aus ein solches Gesuch einreichen.

Welche Fragen können Thema eines Feststellungsverfahrens sein?
Die meisten Feststellungverfahren dienen der Klärung, ob eine juristische Person (mit Sitz in der Schweiz) ausländisch beherrscht ist. Daneben kann es auch um die Frage gehen, ob ein Grundstück eine Betriebsstätte ist, oder wo eine Person ihren Wohnsitz hat.

Gibt es ein Gesuchsformular?
Ja. Sie können es hier herunterladen:

Gesuchsformular

Muss das Formular zwingend verwendet werden?
Nein, Sie können das Gesuch auch in Briefform stellen. Dadurch kann der Sachverhalt allenfalls besser dargestellt werden. Die Angaben gemäss Formular müssen jedoch auch im Brief enthalten sein.

Welche Unterlagen sind einzureichen?
Einen Überblick über die einzureichenden Unterlagen erhalten Sie in diesem Dokument:

• Erwerb von Betriebsstätten-Grundstücken
• Erwerb von Hauptwohnungen
• Indirekte Beteiligung an Immobiliengesellschaften
• Ausländische Beherrschung

4.) Verfahren

Welche Behörde ist zuständig?
Zuständig ist die kantonale Behörde am Ort des Grundstückes.

Erfährt das Grundbuchamt vom Verfahren bzw. vom Entscheid der Bewilligungsbehörde?
Hat der Grundbuchverwalter dem Erwerber/der Erwerberin eine Frist zur Gesuchseinreichung angesetzt, informiert die Bewilligungsbehörde das Grundbuchamt über den Gesuchseingang.

In jedem Fall erhält das Grundbuchamt nach Ablauf der Rechtsmittelfrist ein mit Rechtskraftbescheinigung versehenes Entscheidexemplar.

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